Base imponible Impuesto Sucesiones y Donaciones con inmuebles.
El artículo 9 de la ley del impuesto sobre sucesiones y donaciones, señala cuál es la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, tanto en caso de herencia, como de una donación.
Vamos a transcribir lo que dice los apartados 2 y 3 del referido artículo 9:
- A efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los siguientes apartados de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados es superior al valor de mercado, esa magnitud se tomará como base imponible.
Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.
- En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto.
No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible.
Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado.
Cuando una persona acude a una notaría, o a un “asesor” para que prepare una escritura de adjudicación de herencia, o bien una donación, y cuando entre los bienes existentes hay un “inmueble”, en la mayoría de las ocasiones van a reflejar como valor del inmueble en dicha escritura el Valor de Referencia Catastral, el cual puede obtener a través de este ENLACE.
Digamos que usan ese valor, porque saben que utilizando el mismo, los clientes no tendrán problemas con la administración tributaria, ya sea estatal o autonómica.
Ahora bien, ¿ qué sucede si los herederos o donatarios, saben que el valor de mercado (aquel por el cual podrían vender la propiedad mañana) es mayor que el VRC ?, ¿podrían declarar como base imponible un importe superior?
Pues sí, en caso de que dispongan de una tasación del inmueble efectuada por una empresa tasadora de reconocido prestigio (tipo TINSA), y adjunten copia de esa tasación en la escritura, estaría perfectamente justificado asignar como valor del referido inmueble un valor superior al referido valor de referencia catastral.
¿Cuándo sería conveniente utilizar el valor de tasación o el valor de referencia catastral?
Pueden existir factores de origen económico como motivo para declarar como valor de los inmuebles un valor superior al VRC (distribución de herencia entre varios herederos), pero también pueden existir motivos “fiscales”, de ahorro de impuestos.
Aquí en Andalucía como muchos saben, entre familiares directos (Grupos I y II) existen unas importantes bonificaciones que se pueden aplicar tanto en herencia como en una donación, que hacen que la cuota a pagar final sea bastante reducida.
Pero hay una cosa que siempre digo a mis clientes, » hay de mirar de “reojo” otro impuesto que tarde o temprano estará involucrado cuando existen inmuebles, y este es el IRPF«.
El impacto futuro en IRPF, es lo que podría motivar que cuando hablemos de una sucesión hereditaria podría ser conveniente utilizar el valor de tasación, respecto al VRC, lo cual vamos a explicar con un ejemplo sencillo:
- Supongamos que en el caudal hereditario de una persona fallecida había un inmueble cuyo VRC era de 100.000€, pero que según una tasación de un experto es de 200.000€, y que el heredero quiere vender el inmueble una vez se lo adjudique en 200.000€.
A efectos prácticos, liquidar el ISD en Andalucía declarando como base imponible 100.000 o 200.000€ tendría muy poco impacto en la cuota a pagar, dado que en Andalucía se puede aplicar, entre otras bonificaciones, una reducción del 99% de la cuota a pagar. Pero a efectos de IRPF sí que tendrá impacto en caso de haberse adjudicado el inmueble declarando una base imponible de 100.000€ o de 200.000€.
Si se hubiera declarado un valor de 100.000€, el futuro transmitente tendría una ganancia patrimonial en IRPF de 100.000, y tendría que tributar en dicho impuesto aproximadamente 21.000€. Si se hubiera declarado en la herencia un valor de 200.000€, el transmitente NO tendría ganancia patrimonial en IRPF y no tendría que tributar por este impuesto.
En caso de una DONACIÓN, todo cambia, pues cuando donas un inmueble es en ese mismo momento cuando se genera la obligación «paralela» de tener que tributar en IRPF por la posible ganancia obtenida en dicha donación. Cuanto mayor sea la diferencia entre el valor declarado en la donación, y el precio de adquisición de ese inmueble (cuando lo adquirió en su momento) más tendrá que pagar en concepto de IRPF.
Por este motivo, lo normal es que el valor que se declare como base imponible de una donación sea el VRC, pues pese a que no ha percibido contraprestación alguna en dicha operación, a efectos de IRPF se puede generar ganancia patrimonial por la cual tendría que pagar en dicho impuesto.
Espero que este artículo haya sido de su interés
Gustavo Adolfo Murillo González, abogado y economista.
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