Tratamiento fiscal de la disolución de comunidad de bienes con inmuebles
El tratamiento fiscal que la administración tributaria ha aplicado en relación a la extinción de comunidades de bienes con inmuebles ha evolucionado a lo largo de los años, aplicando criterios que han ido evolucionado según la jurisprudencia creada, gracias a los recursos planteados por los contribuyentes.
En este artículo vamos a comentar una casuística bastante habitual, que es el tratamiento fiscal en la extinción de una comunidad de bienes (que no realiza actividad económica), que ostenta la titularidad inmuebles, y que disolviéndose esta se genera un exceso de adjudicación a favor de alguno de los comuneros”.
Cuando un inmueble (o varios) es adquirido por más de una persona (física o jurídica) en un mismo documento notarial, solemos decir que existe una única comunidad de bienes, titular de 1 o varios inmuebles, o lo que es lo mismo, esos inmuebles se han adquirido en “proindiviso”, existiendo más de un titular.
Cuando varios inmuebles son adquiridos por varias personas a través de distintos protocolos notariales, podemos decir en términos generales que se han creado tantas comunidades de bienes como inmuebles han sido adquiridos.
Hace relativamente poco tiempo, la administración tributaria daba un trato distinto al régimen fiscal de tributación en ITP y/o AJD, según se “liquidara” una sólo comunidad de bienes, versus varias comunidades de bienes de forma simultánea.
Veamos lo que dice la Ley, y posteriormente como está la situación actual gracias a la doctrina sentada por el Tribunal Supremo.
El artículo 7.1.A) del TRLITPAJD (Ley Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD) establece que “son transmisiones patrimoniales sujetas a I.T.P, las transmisiones onerosas por actos “inter vivos” de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.”
El artículo 7.2. B) del TRLITPAJD establece que, se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto, los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento.”
A este respecto, el artículo 1.062 del Código Civil señala que cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a cada uno, a calidad de abonarse a los otros el exceso en dinero.
Por último, el artículo 61 del reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio de 1995), se refiere a la disolución de las comunidades de bienes en los siguientes términos:.
- La disolución de comunidades de bienes que no hayan realizado actividades empresariales, siempre que las adjudicaciones guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad, sólo tributarán, en su caso, por actos jurídicos documentados.”
Resumen de esos artículos con un ejemplo:
Si dos personas son cotitulares de un inmueble al 50%, y deciden que uno de los comuneros se adjudique el pleno dominio de dicho inmueble, se generará un exceso de adjudicación a favor de la persona que se queda con la titularidad plena del inmueble, es decir, una de los comuneros recibirá más de lo que le corresponde en la disolución de la comunidad de bienes, porque recibe el 100%, aunque era titular del 50%.
Si ese exceso de adjudicación (50%) se lo paga ese comunero al otro “en dinero”, dicha operación no estaría sujeta a I.T.P (7% en Andalucía), sino que estaría sujeta a A.J.D (1,2% en Andalucía).
¿ Qué sucedería si en vez de pagar el exceso de adjudicación en dinero, lo realiza con la entrega de otros activos?
Hasta Octubre del año 2019, la administración tributaria lo tenía claro, si ese exceso de adjudicación era abonado con bienes que no fuera dinero, resolvía que ese exceso de adjudicación debía tributar en I.T.P.
A partir de Octubre del año 2019, de acuerdo con la STS 1502/19, de 30 de octubre [Roj: STS 3480/2019], la administración tributaria permite que además de la compensación en dinero, también se considera compensación en metálico del exceso la asunción de deudas del otro comunero (hipoteca sobre el inmueble) o la dación en pago con otros bienes.
¿Que sucedería si en vez de disolverse una comunidad de bienes, se disuelven varias comunidades de bienes, en los cuales participan los mismos comuneros, generándose exceso de adjudicación a favor de algún comunero?
Pues bien, la respuesta la encontramos en la misma STS 1502/19, de 30 de octubre [Roj: STS 3480/2019],, la cual señala lo siguiente:
“Que exista uno o varios condominios que se extinguen por completo como consecuencia de la adjudicación de los inmuebles a uno solo de los copropietarios, no debe ser obstáculo per se para la aplicación del supuesto de no sujeción previsto en el artículo 7.2 B TRITPAJD”
“La extinción de dos condominios, formalizada en escritura pública, cuando se adjudican los dos bienes inmuebles indivisibles sobre los que recaen a uno de los condóminos, que compensa el exceso de adjudicación parte en metálico (ASUNCIÓN HIPOTECA) y parte por la entrega de varios bienes muebles y de un bien inmueble de su propiedad del que era exclusivo titular dominical, constituye para el expresado adjudicatario un supuesto de no sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), debiendo tributar por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD) del ITPAJD, con independencia de que los copropietarios ostentasen participaciones distintas en cada uno de los referidos condominios.”
Importante: En aquellas comunidades de bienes, titulares de tantos inmuebles como comuneros la conformen (por ejemplo 2 inmuebles – 2 comuneros, 3-3) aconsejamos que cuando se disuelvan, cada uno de los comuneros se adjudique un inmueble, porque de no hacerse así la administración tributaria podría sujetar la operación a I.T.P en vez de que tribute por AJD, por considerar que el exceso de adjudicación podría haber sido menor (evitable)
Como hemos visto, que una operación de disolución de una comunidad de bienes (que no ejerce actividad económica) puede quedar sujeta a ITP o AJD. El tipo impositivo de ambos gravámenes es muy dispar, por ello se busca que la operación tribute por AJD, cuyo gravamen es más reducido.
Existen otros impuestos que están involucrados en la operación.
IIVTNU (plusvalía municipal)
En el caso del tributo municipal que grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana que se pone de manifiesto con la transmisión del terreno, se aplica una lógica similar que con el impuesto de ITP-AJD.
Si la disolución de la comunidad de bienes da lugar a una adjudicación de bienes proporcional a la cuota de participación, no se devengaría el IIVNTU por no haberse producido una transmisión de bienes como tal. Y, de igual forma, si se produce la adjudicación del bien inmueble a uno de los comuneros debido a la indivisibilidad de bien, tampoco se devengaría el citado IIVNTU.
Pero, si se produjesen excesos de adjudicación evitables en el reparto de los bienes inmuebles, ese exceso de adjudicación sí será gravado por el IIVTNU.
I.R.P.F.
Cuando se disuelve una comunidad de bienes con inmuebles, en la mayoría de los casos se va a generar un exceso de adjudicación a favor de algún comunero.
Si ese inmueble ha sufrido una variación al alza o a la baja de su valor entre el momento de adquisición y el de transmisión, nos encontramos ante una variación del valor del patrimonio del contribuyente, dando lugar a una ganancia o pérdida patrimonial que deberá tributar en el IRPF en el comunero que perciba la compensación por el exceso de adjudicación (STS 10 octubre 2022 (Tol 9260060))
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Gustavo Adolfo Murillo González, abogado y economista.
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