Reformar una vivienda – gasto o inversión- en IRPF
Como la mayoría de los asesores conocen, cuando una persona vende una vivienda, lo normal es que tenga que tributar en IRPF en concepto de GANANCIA PATRIMONIAL por el beneficio obtenido en la venta del referido inmueble.
Ese beneficio se calcula por una simple fórmula:
( Precio de Venta – Gastos notaría – Honorario abogado o asesores – IIVTNU) – ( Precio de compra + Gastos notaria + IVA o ITP de la compra + el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos)
Hemos marcado en negrita dos conceptos muy importantes para el cálculo de la ganancia patrimonial, esto es, coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble.
Es decir, si después de comprar una vivienda o inmueble, el inquilino reforma la vivienda, y dicho «gasto» tiene la consideración de inversiones o mejoras, el dinero destinado a ello se puede sumar al precio pagado en su día por dicho inmueble a los efectos de calcular el beneficio en la venta del mismo. Así, si dicha cuantía puede añadirse al precio de compra del inmueble la ganancia patrimonial será menor, y pagará menos IRPF.
Pero si por el contrario, esas cuantías destinadas en la reforma del inmueble no puede ser consideradas inversiones o mejoras, no se pueden añadir al precio de compra del inmueble, a los efectos de cálculo de la ganancia patrimonial.
En el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) no existe una definición concreta de lo que debe entenderse por «inversiones» y «mejoras».
El artículo 35 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas… (LIRPF), cuando indica la forma de calcular el valor de adquisición de los bienes, a efectos de determinar la posible variación patrimonial derivada de su transmisión, establece que al importe real por el que dicha adquisición se hubiese efectuado hay que sumar «el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos».
Dado que la normativa legal vigente no define claramente cuando un pago efectuado en reformar una vivienda debe ser considerado como un gasto o como una inversión, han sido los tribunales de justicia, y la dirección general de tributos los que han ido perfilando ese concepto según la casuística concreta.
CUANDO LOS PAGOS EN REFORMAR UNA VIVIENDA SON GASTOS DE REPARACION – Ejemplos:
Según el TSJ Madrid de 16 de diciembre de 2019 estarían englobados en este concepto los siguientes:
– trabajos de demolición, albañilería, fontanería, cerrajería metálica y cristales, carpintería de madera, pintura y otros, destinados al cambio de los elementos antiguos por otros, que permitan mantener la vivienda en condiciones normales de uso, sin aumentar sus capacidades.
Según la DGT, estarían englobados en este concepto los siguientes:
- Sustitución cuadro antiguo de electricidad (*)
- Sustitución Puertas y ventanas antiguas (*)
- Sustitución de tuberías y griferías antiguas (*)
- Sustitución del parqué desgastado y colocación de nuevo rodapié (*).
- Sustitución del aire acondicionado (*).
- Sustitución de Ascensor (*).
- Sustitución de caldera comunitaria (*).
(*) Si el inmueble no disponía de esos elementos (cuadro electricidad, puertas y ventanas, tuberías y griferías….) y se instalan por primera vez en el inmueble, entonces no sería gasto de reparación sino que debería ser considerado como inversión o mejora del inmueble
CUANDO LOS PAGOS EN REFORMAR UNA VIVIENDA ES CONSIDERADA UNA INVERSIÓN O MEJORA – Ejemplos:
Según el TSJ Madrid de 16 de diciembre de 2019 estarían englobados en este concepto los siguientes:
– la consolidación y tratamiento de la fachada, y la sustitución de elementos de madera de la estructura, del forjado y de la cubierta por otros de acero
Según la DGT, estarían englobados en este concepto los siguientes:
- Construir cualquier nueva estructura en la vivienda que antes no existía ( planta, habitación, muro..etc.)
- Sustitución de una calefacción de carbón por otra de gasóleo.
- Instalación de un montapersonas.
- Adquisición de electrodomésticos.
- Adquisición de plataforma salva escaleras en la zona común del portal de una comunidad de vecinos.
- Indemnización satisfecha a un inquilino para su desalojo
- Obras de consolidación de la estructura del inmueble.
- Obras de insonorización de las paredes de la vivienda
- Aislamiento térmico –siempre que se aporte prueba
La agencia tributaria suele revisar con “lupa” las facturas abonadas en la reforma de un inmueble a los efectos de su consideración como un “gasto” o como una “inversión o mejora”. Cuando más detallado sea la factura, más fácil será para el contribuyente probar la realidad de los hechos.
En las reformas de cuantía elevada, aconsejaríamos la posibilidad de contratar a un perito para que emita un dictamen pericial de la reforma realizada, lo cual podrá servir como prueba a los efectos de una comprobación inspectora.
Esperamos que este artículo pueda resolverle las dudas sobre la materia objeto de estudio.
Gustavo Adolfo Murillo González, abogado y economista.
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