ITP e Impuesto Sociedades en la compra venta de viviendas por profesionales en Andalucía
LEGALITAX, su despacho de abogados y economistas en Marbella, abordará en este artículo sus conclusiones sobre cómo deben tributar en ITP, e Impuesto sobre Sociedades, aquellas sociedades mercantiles cuya actividad empresarial, en la comunidad autónoma andaluza, sea la compra de viviendas para su reventa en un plazo inferior a 5 años.
En los últimos años ha sido una constante en Andalucía la creación de sociedades mercantiles por inversores que quieren “especular” comprando y vendiendo viviendas, no sólo por ser una actividad económica muy rentable, sino también porque tal actividad se ha fomentado reduciendo el pago de ITP en la compra de vivienda por estos profesionales inmobiliarios, cumpliendo ciertos requisitos.
El artículo 44 de la Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía (antes artículo 36 Decreto Legislativo 1/2018) señala los requisitos que deben cumplirse para que la compra de vivienda por profesionales inmobiliarios esté sujeto al tipo ITP del 2% en Andalucía:
a) Que la persona jurídica adquirente incorpore esta vivienda a su activo circulante, debiendo aportar una certificación de que dicha mercantil esté dada de alta en los siguientes epígrafes de alta en actividad económica, Grupo 833.2 (Promoción de edificaciones) y/o 861.1 (Alquiler de viviendas).
b) Que la vivienda adquirida sea objeto de transmisión dentro de los cinco años siguientes a su adquisición con entrega de posesión de la misma, y siempre que esta transmisión esté sujeta y no exenta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Pese a que estas sociedades mercantiles que se están dedicando a la compra venta de viviendas, para su posterior reventa, tienen la obligación de darse de alta en actividades económicas, a los efectos de aplicar el tipo impositivo reducido en ITP del 2%, en los epígrafes señalados anteriormente, esto no significa que de cara a la AEAT puedan aplicar los tipos impositivos reducidos que la ley del impuesto sobre sociedades recogen en su artículo 29:
- Tipo impositivo reducido del 15% para entidades de nueva creación.
- Tipo impositivo del 23% para Pymes con actividad económica y facturación inferior a 1.000.000€.
Según entiende la dirección general de tributos, consulta V 0414 – 2018, de 19 de febrero de 2018, para que pueda considerarse que una sociedad mercantil desarrolla la actividad de promoción inmobiliaria, epígrafe 833.2 se exige que la sociedad mercantil haya construido la vivienda que pretende transmitir, y si desarrolla la actividad de alquiler de viviendas, epígrafe 861.1, se exige que disponga, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
Lo anterior significaría, según nuestro leal saber, que la mayoría de las sociedades que se están creando en la comunidad autónoma andaluza dedicadas a la compra venta de inmuebles (la gran mayoría no tienen personal contratado), habiendo tributado en la compra de dichas viviendas a un tipo reducido del 2%, deberán tributar por el beneficio que obtengan en la venta de las viviendas al tipo impositivo del 25% en el Impuesto sobre Sociedades, al tener la consideración de “sociedades patrimoniales”, no pudiendo aplicar los tipos reducidos recogidos en el artículo 29 LIS.
Según señala el artículo 5.2 LIS, son sociedades patrimoniales son aquellas en las cuales más del 50% de su activo no está afecto a una actividad económica, y si una sociedad se constituye siendo su actividad principal la compra venta de vivienda, dichos activos no están afectos a la actividad de promoción inmobiliaria.
Y según dispone el actual artículo 29 LIS:
“Los tipos de gravamen del 23 por ciento y del 15 por ciento previstos en este apartado no resultarán de aplicación a aquellas entidades que tengan la consideración de entidad patrimonial, en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 5 de esta ley”
Si necesitas más información o un asesoramiento más personalizado, contacte con LEGALITAX abogados y economistas en Marbella.
Gustavo Adolfo Murillo González, Abogado y Economista.
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