Tratamiento en IRPF de los contratos de venta de inmuebles
Los contratos de compraventa de inmuebles son documentos legales cruciales en el proceso de adquisición de propiedades en España. Estos contratos establecen los términos y condiciones de la transacción y son esenciales para proteger los derechos tanto del comprador como del vendedor. En España, existen varios tipos de contratos de compraventa de inmuebles, pero algunos son más comunes y ampliamente utilizados que otros. En este artículo, exploraremos los contratos de compraventa de inmuebles más utilizados en España.
Contrato de Arras
El contrato de arras, también conocido como contrato de señal, es uno de los contratos más comunes en las transacciones inmobiliarias en España. Este contrato se utiliza para garantizar la seriedad de la oferta del comprador y para asegurarse de que ambas partes cumplan con los términos acordados.
El contrato de arras suele incluir los siguientes elementos clave:
- Identificación de las partes: El contrato debe especificar quiénes son el comprador y el vendedor, incluyendo sus detalles personales y de contacto.
- Descripción de la propiedad: Debe proporcionarse una descripción detallada del inmueble, incluyendo su ubicación, dimensiones, estado y cualquier característica especial.
- Precio y forma de pago: El contrato debe incluir el precio de compra acordado y cómo se realizarán los pagos, así como cualquier depósito realizado como muestra de la seriedad del comprador.
- Plazos: Se establecerán plazos para la finalización de la transacción y la entrega de la propiedad.
- Condiciones y penalizaciones: El contrato debe detallar las condiciones bajo las cuales se puede rescindir el acuerdo y las penalizaciones en caso de incumplimiento.
- Gastos y cargas: Se deben especificar quién asumirá los gastos relacionados con la transacción, como los impuestos y los costos notariales.
- Firma y aceptación: Ambas partes deben firmar el contrato como muestra de su aceptación y acuerdo con los términos.
Una vez que se firma el contrato de arras, el comprador suele hacer un depósito como muestra de su compromiso. Si el comprador se retira sin causa justificada, puede perder este depósito. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el depósito duplicado al comprador.
Fiscalidad en IRPF:
Según la dirección general de tributos, la cuantía que satisface el comprador al vendedor en concepto de arras, no tributa en el vendedor en IRPF hasta la fecha de la firma de la escritura de CV notarial, siempre y cuando la entrega de la posesión de dicho inmueble se lleve a cabo en ese momento y no antes (V2358-20).
Es decir, la cuantía entregada en concepto de arras, se “descuenta” de la cantidad a pagar resultante tomando en consideración el precio de venta global acordado en la escritura pública de venta notarial.
Contrato de Opción de Compra
El contrato de opción de compra es un documento que otorga al comprador el derecho, pero no la obligación, de comprar la propiedad en una fecha futura a un precio previamente acordado. Este tipo de contrato es útil cuando el comprador necesita tiempo adicional para tomar una decisión final o asegurar financiamiento.
Los elementos clave de un contrato de opción de compra incluyen:
- Identificación de las partes: Se identifican al comprador y al vendedor, al igual que en los otros contratos.
- Descripción de la propiedad: Se describe la propiedad que está sujeta a la opción de compra.
- Precio y plazo: Se establece el precio acordado y el plazo dentro del cual el comprador puede ejercer la opción.
- Consideración: El comprador suele pagar una prima al vendedor por la opción de compra.
- Condiciones para ejercer la opción: Se detallan las condiciones bajo las cuales el comprador puede ejercer la opción.
- Firma y aceptación: Ambas partes firman el contrato como muestra de acuerdo.
El contrato de opción de compra brinda flexibilidad al comprador y le permite bloquear un precio favorable mientras realiza los preparativos necesarios para la compra definitiva.
Fiscalidad en IRPF:
Debemos tener en cuenta que a diferencia de lo que sucedía en el contrato de arras, en el contrato de opción de compra, la renta obtenida es una ganancia patrimonial que tributa de manera independiente a la que, en su caso, sea posterior alteración patrimonial devengada con ocasión de la venta.
Es decir, la cuantía que se establece como opción de compra en un contrato de estas características no se descuenta del precio final acordado y tributa en el cendete en su IRPF como ganancia patrimonial.
Durante muchos años, la Agencia Tributaria consideraba que este tipo de ganancia patrimonial tributaba en la BASE GENERAL DEL IMPUESTO, no en la especial, sin embargo, dos recientes sentencias del Tribunal Supremo (“TS”), de 21 de junio de 2022, recaídas en los recursos de casación 7121/2020 y 7749/2020, han fijado jurisprudencia consistente en que las ganancias patrimoniales obtenidas por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (“IRPF”) por la concesión de opciones de compra sobre elementos patrimoniales de su propiedad deben integrarse en la base imponible (“BI”) del ahorro —y no en la base imponible general— porque derivan de transmisiones patrimoniales.
Contrato de Compraventa Definitivo
El contrato de compraventa definitivo es el documento final que transfiere oficialmente la propiedad del vendedor al comprador. Este contrato se firma ante un notario y es necesario para registrar la propiedad a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad.
Los elementos clave de un contrato de compraventa definitivo incluyen:
- Identificación de las partes: Igual que en el contrato de arras, se identifican al comprador y al vendedor.
- Descripción de la propiedad: Se reafirma la descripción de la propiedad.
- Precio y forma de pago: Se confirma el precio de compra y la forma en que se realizarán los pagos.
- Declaraciones y garantías: El vendedor declara que la propiedad está libre de cargas y gravámenes, y proporciona garantías sobre su estado.
- Fecha de entrega: Se establece la fecha en que se transferirá oficialmente la propiedad.
- Gastos y costos: Se detallan quién asumirá los gastos relacionados con la transacción.
- Firma ante notario: El contrato se firma ante un notario, quien certifica la transacción y la registra en el Registro de la Propiedad.
Una vez que se firma el contrato de compraventa definitivo y se registra en el Registro de la Propiedad, la propiedad pasa legalmente al comprador.
Fiscalidad en IRPF:
Si en la venta de la referida propiedad se produce una ganancia patrimonial en el vendedor (ingresos – precio adquisición..), dicho beneficios tributará en IRPF como “ganancia patrimonial” en el ejercicio en el cual se firma la escritura de CV notarial
En resumen, en España, los contratos de arras, compraventa definitiva y opción de compra son algunos de los documentos legales más utilizados en las transacciones inmobiliarias. Estos contratos son esenciales para proteger los derechos de ambas partes y garantizar una transacción inmobiliaria segura y eficiente.
Sin embargo, como se ha expuesto anteriormente el uso de uno u otro tipo de contrato puede tener una incidencia fiscal distinta que es preciso analizar.
Gustavo Adolfo Murillo González, abogado y economista.
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