Fiscalidad compra de inmueble por sociedad extranjera.
La semana pasada un abogado me preguntó si la compra de un inmueble en España efectuado por una sociedad extranjera no pagaba impuestos en España.
Mi respuesta fue…” para dar respuesta a tu consulta preciso saber la nacionalidad de la empresa extranjera, a los efectos de estudiar el convenio de doble imposición aplicable..”
A los impuestos a los que hacía referencia eran Impuesto sobre la Renta de No Residentes e Impuesto sobre Patrimonio.
Impuesto sobre la Renta de No residentes:
Aquí debemos distinguir una doble casuística, según que el inmueble sea adquirido por una persona física no residente, o por una sociedad mercantil extranjera.
-Cuando un extranjero adquiere a título particular un inmueble en España (local o vivienda) deberá presentar el Impuesto sobre la Renta de No residentes, independientemente de que dicho inmueble se alquile o no.
- Si se alquila deberá de presentar trimestralmente el IRNR declarando los beneficios o ingresos obtenidos en dicho arrendamiento.
- Si no se alquila, deberá igualmente de presentar anualmente el IRNR declarando una imputación de renta “inmobiliaria”. La base imponible del impuesto se calcula multiplicando por 2% o 1,1% el valor catastral del inmueble.
-Cuando ese inmueble es adquirido por una sociedad extranjera, la obligación de presentar el Impuesto sobre la Renta de No residentes dependerá del caso concreto:
- Si el inmueble es adquirido por una sociedad residente en un paraíso fiscal, deberá de pagar un gravamen especial del 3% sobre el valor catastral del inmueble, vía modelo 213, si es adquirido por una sociedad residente en un país que no es paraíso fiscal no paga este gravamen.
- Si el inmueble se alquila, la sociedad deberá presentar trimestralmente el IRNR declarando los beneficios o ingresos obtenidos en dicho arrendamiento.
- Si el inmueble no está alquilado, y no está siendo usado por ninguna persona, no hay obligación de presentar el IRNR.
- Si el inmueble no está alquilado, pero es usado por un tercero, que normalmente es socio de la mercantil que ostenta la titularidad del inmueble, la sociedad mercantil extranjera tendría obligación de declarar un alquiler y presentar el Impuesto sobre la Renta de No residentes. La base imponible de dicho “alquiler” se deberá de calcular atendiendo a cual podría ser el valor de mercado de dicho arrendamiento (artículos 12 apartado 2 y 13.1.g y 15.2 y de la Ley Impuesto Renta No Residentes (*)
(*) Muchos extranjeros no declaran estos alquileres “presuntos”. Si la agencia tributaria lo detecta, les exigirá además de la correspondiente liquidación, la correspondiente sanción tributaria.
Impuesto sobre Patrimonio. Impuesto Solidaridad Grandes Fortunas.
Aquí debemos distinguir una doble casuística, según que el inmueble sea adquirido por una persona física no residente, o por una sociedad mercantil extranjera.
En ambos casos hay que revisar lo dispuesto en el Convenio de Doble Imposición suscrito entre España y el país de residencia de esa persona física o jurídica titular del inmueble.
En términos generales podríamos señalar los siguiente:
-Cuando un extranjero adquiere a título particular un inmueble en España (local o vivienda) deberá presentar el Impuesto sobre el Patrimonio si el valor de dicha propiedad supera la cifra de los 700.000€. Cosa distinta es que tenga o no obligación de pagar, por cuanto estos extranjeros pueden aplicar voluntariamente la normativa autonómica de la comunidad donde se ubica el inmueble (o mayor volumen de activos), así, en Andalucía y Madrid, por ejemplo, se aplica una bonificación del 100% y la cuota a pagar es cero.
-Cuando una sociedad extranjera adquiere un inmueble en España (local o vivienda), sus beneficiarios últimos podrían tener obligación de presentar Impuesto Patrimonio, eso dependerá de si en el CDI se recoge o no la posibilidad de sujetar a tributación en el Impuesto sobre el Patrimonio, la titularidad indirecta de inmuebles en España vía sociedades extranjeras. (*)
(*) A título de ejemplo, en CDI España-Alemania recoge la posibilidad de sujeción al I.P la titularidad indirecta de inmuebles sitos en España por sociedades extranjeras, cosa que NO sucedería por ejemplo en el caso del CDI suscrito entre España y Países Bajos. En este último caso no recoge la posibilidad de que tributen en Impuesto Patrimonio la titularidad indirecta de inmuebles en España vía sociedades Extranjeras.
Espero que este artículo haya sido de su interés.
Gustavo Adolfo Murillo González, abogado y economista.
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