Extinción de condominio hereditario AJD vs TPO
Cuando una herencia ya está adjudicada (escritura notarial), es muy habitual que los herederos queden como copropietarios (proindiviso) de varios inmuebles. Con el paso del tiempo surge la necesidad de “ordenar” esa situación: uno de los herederos quiere quedarse con el 100% de un inmueble y compensar en metálico a los demás, mientras otro inmueble sigue compartido.
Y aquí aparece la gran pregunta práctica: ¿esa operación tributa por AJD (más favorable) o por TPO/ITP (más gravosa)?
Las consultas vinculantes V2889-21 (17/11/2021) y V2365-24, con apoyo en la doctrina del Tribunal Supremo (especialmente la STS 1502/2019, de 30/10/2019), aportan un marco bastante claro para defender la tributación por AJD en muchos casos, siempre que se plantee correctamente.
Por qué hay conflicto: la confusión con la “extinción parcial”
En la práctica se usa mucho la expresión “extinción parcial”, pero no siempre se está hablando de lo mismo. Hay dos situaciones distintas:
- Caso A: la comunidad sobre ese inmueble no desaparece (por ejemplo, el inmueble sigue a nombre de varios). Aquí es más fácil que Hacienda lo vea como transmisión de cuotas.
- Caso B (el más común en herencias): hay varios inmuebles en proindiviso y se extingue la copropiedad de uno (se adjudica al 100% a un heredero), mientras el otro se mantiene en proindiviso.
En el Caso B, el debate real no es “parcial o total”, sino esto: ¿hay una única comunidad o hay una comunidad por cada inmueble?
La idea clave de la DGT: “una comunidad por inmueble” (V2889-21)
La consulta V2889-21 es especialmente útil porque lo formula con mucha claridad. En un supuesto de herencias ya adjudicadas, concluye literalmente:
“En el caso planteado, existirán tantas comunidades de bienes como inmuebles haya en común, ya que no se trata de ninguna comunidad hereditaria (las herencias no están yacentes, sino adjudicadas)…”.
Traducido a la práctica: si la herencia ya está repartida y hay dos inmuebles en proindiviso, pueden existir dos comunidades distintas, una por inmueble. Por tanto, si extingues el proindiviso de uno de ellos adjudicándolo al 100% a un heredero, estás extinguiendo totalmente esa comunidad, aunque el otro inmueble siga compartido.
La consulta V2365-24 va en la misma dirección (con una formulación algo más prudente), y es muy útil para explicar los riesgos.
Qué dice el Tribunal Supremo y por qué es importante (STS 1502/2019)
Las consultas se apoyan en la doctrina del Tribunal Supremo, especialmente la STS 1502/2019 (30/10/2019). El mensaje práctico es sencillo:
- si el negocio está bien planteado como extinción del condominio,
- si la operación es equivalente y proporcional (nadie se “enriquece”),
- y si el exceso es el típico “inevitable” en inmuebles (porque dividirlos “rompe” el bien o lo devalúa),
entonces es defendible que la tributación vaya por AJD y no por TPO.
Dónde está el peligro: cuándo Hacienda puede intentar llevarlo a TPO (o incluso a permuta)
Aquí conviene ser muy claro, porque es donde se pierden muchos expedientes:
Cuando no se extingue de verdad el condominio del inmueble
Si el inmueble no queda al 100% para uno (o sigue habiendo copropiedad sobre el propio bien), el argumento de AJD se debilita.
Cuando el exceso es “evitable”
Si hay una forma evidente de repartir sin exceso y, aun así, se fuerza un resultado desequilibrado, Hacienda puede defender que hay transmisión onerosa.
Cuando se mezclan bienes y “se cruza” todo
Este es el riesgo más clásico. Si para compensar a unos se usan bienes “cruzados” como si todo fuera una masa única, la Administración puede intentar calificarlo como permuta o como transmisión encubierta.
En cambio, en el supuesto más habitual que nos ocupa —compensación estrictamente en metálico y se toca solo el inmueble que se extingue— el riesgo suele ser bastante menor.
Una cuestión básica, la base de AJD no debería ser el 100% del inmueble (V2365-24)
Esto interesa mucho en la práctica porque afecta directamente al coste.
La consulta V2365-24 recoge la doctrina del Tribunal Supremo según la cual, en AJD, la base imponible no debería ser el valor total del inmueble, sino solo la parte que el adjudicatario adquiere “de más”, es decir, la cuota que incorpora al pasar de su participación inicial a tener el 100%.
Ejemplo simple: si tres herederos tenían 1/3 y uno se queda el inmueble entero, adquiere “ex novo” 2/3.
Conclusiones
-Si la herencia ya está adjudicada, la DGT admite que puede haber tantas comunidades como inmuebles en común (V2889-21). Eso permite defender que extinguir el proindiviso de un inmueble es una extinción total de esa comunidad, aunque otro inmueble siga en proindiviso.
-Si el inmueble se adjudica al 100% a uno y los demás reciben compensación proporcional (típicamente en metálico), el encaje como AJD es defendible, especialmente a la luz de la doctrina del Tribunal Supremo (STS 1502/2019) sobre equivalencia/proporcionalidad y finalidad extintiva.
-Los riesgos de TPO aumentan si:
-
- el condominio no se extingue realmente sobre el inmueble,
- el exceso es “evitable” o el reparto queda desequilibrado,
- o se estructura como un “intercambio” cruzando bienes (riesgo de permuta).
-Si se liquida por AJD, la base imponible, según la línea jurisprudencial recogida en V2365-24, debe centrarse en lo adquirido ex novo, no necesariamente en el 100% del inmueble.
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