IVA o ITP en la venta de una vivienda autopromovida por persona física
Una cuestión que aparece con cierta frecuencia en la práctica es la siguiente: una persona física adquiere una parcela, construye sobre ella una vivienda con la intención de residir en la misma y, tras finalizar la obra, o bien después de usarla por un periodo breve de tiempo, decide venderla. La duda jurídica que suele plantearse es si esa venta debe tributar por IVA o por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este tipo de operaciones, contar con un asesor fiscal Marbella es clave para evitar errores de calificación.
La respuesta a la cuestión planteada se basará en el análisis de si el transmitente tenía o no la condición de empresario o profesional cuando realizó la operación, cuestión que analiza habitualmente una asesoría fiscal Marbella.
El artículo 5 de la Ley del IVA considera empresarios, entre otros, a quienes promueven edificaciones destinadas a su venta, adjudicación o cesión, incluso cuando la operación se realiza de forma ocasional. La cuestión clave, por tanto, es determinar si la promoción de la vivienda se realizó con la finalidad de venderla o si, por el contrario, se llevó a cabo para uso propio, análisis que corresponde a un asesor fiscal en Marbella.
La Dirección General de Tributos ha reiterado en diversas consultas que el autopromotor que construye una vivienda para residir en ella no tiene la condición de empresario o profesional a efectos del IVA, puesto que la promoción no se llevó a cabo con la intención inicial de destinar la edificación a su venta, adjudicación o cesión. Este criterio puede verse reflejado, entre otras, en la Consulta Vinculante V3173-23, de 11 de diciembre de 2023, en la que se analiza un supuesto de venta posterior de una vivienda inicialmente autopromovida para uso propio.
Ahora bien, cuando la doctrina administrativa habla de “intención de venta”, no se refiere a una cuestión puramente subjetiva o psicológica. En la práctica tributaria, esa intención debe deducirse de hechos objetivos que permitan determinar cuál era el destino económico real de la promoción en el momento en que se inició, aspecto que analiza en profundidad una asesoría fiscal en Marbella.
Por ese motivo, en este tipo de situaciones adquieren especial relevancia determinados elementos de hecho que permiten inferir cuál era el destino inicial de la vivienda. Entre ellos destacan, por ejemplo, la inexistencia de alta censal en una actividad de promoción inmobiliaria, la ausencia de deducción del IVA soportado en la adquisición del terreno o en la construcción del inmueble, o el hecho de que la vivienda no se venda de manera inmediata tras la finalización de las obras, sino después de haber sido utilizada durante un cierto período de tiempo.
Este tipo de circunstancias constituyen indicios objetivos relevantes de que la promoción se realizó para uso propio y no para su comercialización. Desde una perspectiva económica resulta poco coherente sostener que una vivienda se promovió con finalidad de venta cuando no se organizó la actividad como promotor inmobiliario, no se ejercitó el derecho a deducir el IVA soportado y, además, el inmueble fue efectivamente utilizado como residencia antes de su transmisión, criterio defendido por cualquier despacho fiscal Marbella.
En consecuencia, cuando puede acreditarse que la autopromoción se realizó inicialmente para uso propio, la posterior venta del inmueble no se considera realizada en el ejercicio de una actividad empresarial, por lo que la operación queda fuera del ámbito del IVA. En estos casos, la transmisión tributa por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP, siendo el comprador el sujeto pasivo del impuesto, conclusión que debe validar un asesor tributario Marbella.
No obstante, desde una perspectiva práctica conviene tener presente que la cuestión suele resolverse en el terreno probatorio. Si la Administración entendiera que, pese a las apariencias, la vivienda se construyó realmente con la finalidad de venderla, podría intentar recalificar la operación como una entrega sujeta a IVA, considerando al transmitente como promotor empresario.
En tal supuesto, la propia lógica del sistema exigiría aplicar también las consecuencias propias del régimen del IVA, lo que incluiría el reconocimiento del derecho a deducir el IVA soportado en la adquisición del terreno —si hubiera estado sujeto al impuesto— y en los costes de construcción, en aplicación del principio de neutralidad del impuesto.
En definitiva, la clave de este tipo de operaciones no se encuentra tanto en declaraciones formales o en la voluntad manifestada por el contribuyente, sino en la existencia de hechos objetivos que permitan acreditar cuál fue el destino inicial de la promoción. Cuando esos hechos muestran que la vivienda se construyó para ser utilizada como residencia y no como una promoción inmobiliaria para su venta, la tributación por ITP aparece como la solución más coherente con el sistema tributario.
Gustavo Adolfo Murillo González
Abogado y economista
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