Prorroga arrendamiento vivienda duración inferior a 1 año
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendamiento de vivienda es aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
La LAU igualmente recoge la posibilidad de prórroga del contrato de alquiler de vivienda, en relación a aquellos contratos en la que el alquiler tiene por finalidad proporcionar al inquilino la vivienda en la que reside de modo permanente.
Esta protección de prórrogas (hasta 5 años si alquila una persona física, ampliable según normativa reciente, o 7 años si es una persona jurídica) no sería de aplicación, por ejemplo, a un alquiler de vivienda destinada a pasar las vacaciones, o a pasar los meses que dura un curso académico o un desplazamiento temporal de un trabajador a otra localidad, o a despacho de un profesional.
Una cosa que debemos de tener muy en cuenta es que de cara a una “juez” no importa lo que diga el título del contrato que se haya firmado, sino la realidad existente o el fin perseguido por el arrendamiento en cuestión.
Lo expuesto en el párrafo anterior es importante remarcarlo, pues entre los “caseros” existe la creencia de que si firman un contrato de alquiler con un duración inferior al año (por ejemplo 10 u 11 meses) escapan a las reglas legales de duración mínima, y eso no es así, pues todo dependerá de la finalidad del alquiler.
Si esa casa alquilada supone la vivienda permanente del inquilino, y el arrendatario puede probarlo ante un “juez”, el alquiler tendrá consideración de alquiler de vivienda, con toda la protección legal en cuento a las prórrogas establecidas en la LAU.
Vamos a exponer un ejemplo muy sencillo que todos vais a entender y es muy habitual en la práctica cotidiana:
Se firma un contrato de alquiler de vivienda de temporada por 11 meses, y transcurrido ese tiempo, se firma otro contrato igual por otros 11 meses. Una vez que transcurre ese segundo plazo de 11 meses, el arrendador le comunica a la parte arrendataria que se vaya de la casa, y el arrendatario se niega.
Pues bien, en ese caso, el arrendatario podría argumentar ante un juez que el alquiler de esa vivienda no tenía el carácter de temporada, sino de vivienda, y existe una probabilidad muy alta de que el juez dictamine que tendría derecho a beneficiarse de las prórrogas estipuladas en la LAU, para permanecer en la vivienda, siempre que abone las cuotas mensuales de alquiler.
En el ejemplo anterior, sólo sería posible expulsar al arrendatario según causas tasadas en la LAU, como por ejemplo que necesite la vivienda en beneficio propio o de sus familiares.
Nosotros aconsejaríamos a un arrendador que si tiene intención de firmar un contrato de temporada, deje claro en el contrato la finalidad de ese alquiler «temporal» inferior al año, es decir, si responde a la necesidad de alojamiento durante el curso académico, o durante un desplazamiento temporal por el motivo que sea, sin que la vivienda suponga la residencia permanente del inquilino, y que requiera del arrendatario la pruebas oportunas.
En aquellos casos en los cuales, como en el ejemplo anterior, se firma un contrato de alquiler de temporada, y luego otro, y la suma de ambos periodos es superior al año, el arrendador corre el riesgo de que el inquilino permanezca en la vivienda (si así lo desea) hasta 5 años ( o 7 años) según prórrogas establecidas en la LAU, siempre y cuando no haya recabado, o anexado al contrato de arrendamiento firmado las pruebas oportunas que pudieran justificar la firma de un nuevo contrato y su carácter de «temporal». Es decir, aconsejamos que en un contrato de alquiler de temporada se incorpore como anexo las pruebas que justifican la residencia «temporal» del inquilino, a los efectos de evitar sorpresas futuras.
Gustavo Adolfo Murillo González, abogado y economista.
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