Prescripción ITP documento privado compra inmueble

Prescripción ITP documento privado compra inmueble

En ciertas ocasiones nos encontramos con operaciones de compra venta de inmuebles que se han firmado mediante documento privado, y al cabo de los años requieren nuestros servicios para que iniciemos las gestiones oportunas para poder elevar a público aquella operación (notaría), pues de otro modo no podría registrarse el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.

Entre ciertos asesores y abogados, existe la creencia de pensar que la elevación a público de dicho documento privado, lleva aparejado irremediablemente el pago del impuesto que en su día no se pagó, nos referimos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (I.T.P), por cuanto consideran que aquel documento privado no ha producido efectos frente a terceros (administración tributaria).

No obstante lo anterior, hay que revisar bien aquella operación, porque en ciertas ocasiones, transcurrido unos años, se puede dar la circunstancia de que al tiempo de elevar a público aquel documento privado, el adquirente puede lograr evitar el pago del I.T.P, si se dan ciertos requisitos.

Lo primero que tenemos que preguntarnos es  ¿ cuando la venta de un bien inmueble firmado en documento privado no estaría sujeta al pago de I.T.P?. Para responder esta pregunta hacemos nuestros los argumentos expuestos por la dirección general de tributos en la consulta tributaria vinculante V1712-17: 

“Por tanto, y dado que el hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD lo constituye “la transmisión por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas”, según establece el artículo 7.1 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), en el supuesto de formalización de un contrato privado de compraventa en el que expresamente se establece que la entrega del inmueble tendrá lugar en un momento posterior al de la celebración del contrato, el del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, hay que concluir que no concurre el presupuesto de hecho previsto en la norma para configurar el hecho imponible de la referida modalidad impositiva, pues, aun siendo válido el contrato de compraventa, el título, la falta de entrega o tradición determina la inexistencia de transmisión.”

Es decir, para que la operación de CV de inmueble que se firme en documento privado no tribute por ITP, es requisito primordial que en el referido documento no se haga referencia alguna que en dicho acto se produce la entrega de la posesión del inmueble al comprador, esta podría ser un forma “pícara” de ahorrarse el pago del ITP (aún en aquellos casos en los cuales se ha producido realmente la entrega del inmueble), ya sería cuestión de la inspección de tributos “demostrar” que existe entrega del inmueble, cosa que podría ser difícil de demostrar por parte de la administración.

PRESCIPCIÓN para pagar ITP por la elevación público de documento privado de compra venta de inmueble.

Ahora imaginemos que han transcurrido varios años desde que se firmara en documento privado la venta del inmueble, que no se liquidó el pago de ITP, y se dan alguna de estas situaciones:

a) Los compradores lograron inscribir hace más de 4 años en el catastro la CV del inmueble (cosa muy común), y ahora quieren regularizar también ese cambio en el Registro de la Propiedad, elevando a público aquel documento privado.

b) El comprador de aquel inmueble en documento privado falleció hace más de 4 años, y ahora sus herederos quieren regularizar la situación para realizar el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.

Pues bien, en ambos casos consideramos que la administración habría perdido el derecho a exigir el pago del I.T.P, por existir prescripción, en virtud de lo dispuesto en el artículo 50 LITP:

Artículo 50

“1. La prescripción, salvo lo dispuesto en el apartado siguiente, se regulará por lo previsto en los artículos 64 y siguientes de la Ley General Tributaria

2. A los efectos de prescripción, en los documentos que deban presentarse a liquidación, se presumirá que la fecha de los privados es la de su presentación, a menos que con anterioridad concurran cualquiera de las circunstancias previstas en el artículo 1227del Código Civil, en cuyo caso se computará la fecha de la incorporación, inscripción, fallecimiento o entrega, respectivamente. (…) La fecha del documento privado que prevalezca a efectos de prescripción, conforme a lo dispuesto en este apartado, determinará el régimen jurídico aplicable a la liquidación que proceda por el acto o contrato incorporado al mismo.

(…)”.

Por su parte, el artículo 1227 del Código civil dispone que “La fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público (POR EJEMPLO CATASTRO), desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron (comprador o vendedor, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio.”

Es decir, aquella operación produciría efectos frente a terceros, y por ende comenzaría a contar el plazo de prescripción de 4 años, si se dan los requisitos señalados anteriormente a) y/o b), y no se hubiera interrumpido el plazo de prescripción por alguna actuación realizada durante ese tiempo por la propia administración tributaria.

Esperamos que este artículo haya sido de su interés.

Gustavo Adolfo Murillo González

Abogados y Economista en Marbella.

www.legalitax.com

Abogado fiscalista en Marbella