Opción de compra de inmueble sujeto a ITP o IVA
Ayer un compañero me hizo una consulta sobre los impuestos que tendría que pagar su cliente «comprador» en un contrato de opción de compra de una vivienda, y tuve que estudiar el asunto revisando artículos, y también lo que señala la normativa legal.
Respecto a esa consulta, había algo que no me “cuadraba”, pues la propiedad sería transmitida por una sociedad mercantil, pero el inmueble no era nuevo, sino de segunda mano.
En ese caso yo sabía que la venta de la propiedad estaba sujeta a I.T.P (segunda transmisión), pero no estaba seguro si el derecho de opción de compra, que se firmaría en protocolo notarial, para su inscripción en el Registro de la Propiedad, estaría sujeto a I.V.A y A.J.D (actos jurídicos documentados) o I.T.P, dado que el cedente era una sociedad mercantil.
Para dar respuesta a esta cuestión debemos acudir a la Ley de I.V.A, y a lo dispuesto en los artículo 7.5 y 14.2 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD.
Dice el artículo 7.5 LITP:
«…No estarán sujetas al concepto «transmisiones patrimoniales onerosas» regulado en el presente Título las operaciones enumeradas anteriormente cuando, con independencia de la condición del adquirente, los transmitentes sean empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad económica y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido..
Dice el artículo 14.2 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados que dice:
“Las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos, tomándose como base el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos.”
Lo que viene a decir estos dos artículos de la ley de I.T.P, sería lo siguiente:
a) Si el cedente del derecho de opción de compra es una sociedad mercantil que no ejerce actividad económica, por ejemplo, una sociedad patrimonial, la constitución del derecho de opción de compra estaría sujeto a I.T.P (artículo 14.2 LITP), cuando la venta de ese inmueble esté sujeto a dicho impuesto. La base imponible de dicho tributo será el precio convenido por las partes en concepto de prima, o 5% del precio pactado por las partes (valorando el inmueble) en caso de que no se pacta cuantía alguna en concepto de prima.
b) Si el cedente del derecho de opción de compra es una sociedad que SI ejerce actividad económica, la constitución del derecho de opción de compra estaría sujeto a I.V.A (artículo 7.5 LITP). Según la normativa de IVA, el tipo aplicable sería del 21% de IVA, y además, tributaría por A.J.D, si el derecho de opción de compra se formaliza en una escritura pública notarial. La base imponible de A.J.D se calcula de forma similar a lo expuesto en el párrafo anterior para el caso de que la operación estuviera sujeta a I.T.P
Debemos de tener en cuenta que la opción de compra, y la compra en sí (ejecución de la opción) son 2 hechos imponibles distintos, que no hay que “mezclar”, y que tienen efectos en Impuesto Sociedades, IRPF, IVA y/o AJD.
Nota importante sobre I.R.P.F
La concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en el concedente (persona física) una ganancia de patrimonio que se debe integrar en la base imponible del ahorro y no en la base imponible general como venía interpretando la doctrina y la jurisprudencia anterior. Nuevo criterio fijado por la Sentencia del Tribunal Supremo 2598/2022, de 21 de junio de 2022
Cuando se formalice la venta del inmueble, la operación estará nuevamente sujeta a I.T.P o I.V.A y A.JD. Mucho cuidado, por que la base imponible para I.T.P y A.J.D será el valor real del inmueble o precio pactado por la partes en Escritura (si es mayor que el Valor de Referencia Catastral), es decir, no se puede descontar el precio de la prima pagada
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Gustavo Adolfo Murillo González, abogado y economista.
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