Fiscalidad contrato de arras y opción de compra
En muchas ocasiones los profesionales que asesoran a los clientes y redactan los contratos preparatorios de venta de inmuebles, no tienen en cuenta la incidencia fiscal de dicha operación, pues se centran más en buscar la fórmula jurídica que garantice que la operación de venta del inmueble se llevará a cabo.
En este artículo vamos a dar unas pinceladas sobre la incidencia fiscal en los dos contratos más utilizados que suelen firmarse con anterioridad a la firma de la escritura de compraventa de inmuebles en notaría, el contrato de arras, y el contrato de opción de compra.
Tanto el contrato de arras como el contrato de opción a compra de un inmueble son contratos previos a la compraventa de un inmueble. El contrato de arras es más conocido y se utiliza frecuentemente para pactar la compraventa de un inmueble. El contrato de arras conviene más al vendedor y el contrato de opción de compra conviene más al comprador. El primero le concede a ambas partes la decisión de comprar o vender el inmueble bajo unas condiciones, mientras que en el segundo solo recae sobre el comprador la decisión de que la compraventa se lleve a cabo.
FISCALIDAD CONTRATO DE ARRAS
La cuantía entregada en concepto de arras tendrá un tratamiento fiscal distinto, dependiendo de si la venta final de inmueble esté sujeta a I.V.A o a I.T.P.
La venta de un inmueble estará sujeta a IVA, en términos generales, cuando quien transmite es un empresario (o una sociedad) que ha construido el inmueble. En estos casos las arras asociadas al contrato de reserva estarán sujetan a IVA.
La venta de un inmueble estará sujeta a ITP generalmente cuando hablamos de venta de inmuebles de segunda mano, o bien nuevos vendidos por particulares no empresarios (autoconsumo). En estos casos las arras asociadas al contrato de reserva NO estará sujeta a ITP, ya que el devengo del impuesto se produce al momento de entrega del inmueble.
Debemos tener en cuenta que la cantidad que se quede una de las partes, como consecuencia del incumplimiento del contrato de arras por parte de la otra, no tributa ni por IVA ni por ITPAJD. No obstante, se produce una ganancia patrimonial para el que adquiere las arras y una pérdida patrimonial para quien las debe entregar, que deberá declararse en IRPF o IS, en función de por cual corresponda tributar al sujeto pasivo (V0517-08).
FISCALIDAD CONTRATO DE OPCION DE COMPRA
La tributación de la opción por IVA o ITP es muy similar al caso anterior pero con ciertos matices.
Para venta de inmuebles que estén sujetas a IVA, la cuantía entregada en concepto de opción de compra estará sujeta a IVA pues se considera “prestación de servicios” según la ley de IVA con tipo impositivo del 21% siempre. También quedaría sujeta a AJD si el documento se perfecciona en escritura pública.
Para venta de inmuebles que estén sujetas a ITP, la cuantía entregada en concepto de opción de compra estará sujeta a ITP, siendo la base imponible la prima fijada por el derecho de opción, y, en defecto de esta, el 5 % de precio de la compraventa o el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario si este fuese mayor.
Una cosa muy importante es que cuando se ejercita la opción de compra el adquirente tendrá que autoliquidar, como sujeto pasivo, el ITP dado que se trata de hechos imponibles distintos. A la base imponible de la compraventa no se le descontará el importe de la opción de compra, ya que el derecho real de opción de compra y el contrato de compraventa resultante del ejercicio de dicho derecho son dos negocios jurídicos independientes, con contenido distinto y generan hechos imponibles autónomos, sujetos ambos al impuesto de transmisiones patrimoniales TPO.
Por otro lado, la opción de compra genera una ganancia patrimonial en el cedente por la prima que se le entrega. Por tanto, deberá tributar integrando la misma en la base imponible del ahorro de su IRPF.
En el caso de que la opción de compra no se ejercitase, el beneficiario de la opción que finalmente no ha adquirido tendrá una pérdida patrimonial que podrá imputar en su IRPF.
De igual manera, si el cedente es una sociedad deberá integrar la prima en su base imponible del IS conforme a su normativa. Y si el beneficiario de la opción fuese sujeto pasivo del IS podrá incluir en su contabilidad el gasto de la opción de compra.
Suele ser muy habitual que en los contratos de opción de compra se incluya cláusulas en las cuales se establezca que del precio final al pagar se descontará la prima satisfecha pagada en concepto de opción de compra, pensando que con ello se reducirá la base imponible del impuesto a pagar finalmente cuando se perfeccione la venta, cosa que no sería correcto, dado que son hechos imponibles distintos la prestación de servicios y la entrega del inmueble.
Desde un punto de vista fiscal el contrato de arras tiene más ventajas fiscales respecto al contrato de arras, cosa distinta es que mediante un contrato de opción de compra existan más garantías de que la compraventa acabe llevándose a cabo.
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