Base imponible IVA autoconsumo vivienda construida por una sociedad.
En la costa de sol existen muchas promotoras, y los asesores fiscales que trabajamos en esta zona sabemos que en muchas ocasiones esas viviendas construidas no se venden una vez finalizada su construcción, bien porque acaban siendo destinadas al alquiler, bien porque acaban siendo “usadas” por los propios socios de la compañía (autoconsumo interno).
Cuando esas viviendas “construidas” no se venden una vez finalizada su construcción, y se destinan a otra finalidad (alquiler, uso por los socios..), las compañías que han promovido su construcción están obligadas a regularizar su situación fiscal en IVA (en aquellos casos en los cuales dichas compañías se han deducido el IVA en la construcción de los referidos inmuebles), y si no lo hacen, corren el riesgo de que la agencia tributaria se encargue de ello, exigiendo liquidaciones y sanciones tributarias.
A eso que llamamos “regularización” es lo que la normativa del impuesto sobre el valor añadido (LIVA) denomina AUTOCONSUMO (artículo 79 LIVA).
A efectos prácticos, de lo que se tratada ese “autoconsumo” es en la obligación que tiene la empresa de emitir una “factura” cuyo destinario es la propia empresa, debido al cambio de afectación del inmueble a una actividad que no es su venta (sino a otra que está exenta de iva), con el objetivo de “ajustar” el IVA que se dedujo en su momento cuando la vivienda o inmueble estaba en fase de construcción.
Hay que tener en cuenta que esa obligación de regularizar IVA por autoconsumo se produce tan pronto se origine el cambio de afectación del inmueble, no hay que esperar a que transcurran 2 años según entienden los “Tribunales”.
Lo de los 2 años hay que explicarlo para que todos puedan entenderlo. La LIVA considera que se considerará primera transmisión, y por tanto estará sujeta a IVA, la venta de inmuebles construidos que no hayan sido usados de forma ininterrumpida durante un plazo de 2 años, por lo que algunos podrían considerar que si no han transcurrido ese plazo de 2 años ( y que cabe la posibilidad de una venta futura sujeta a IVA) no existiría obligación de regularizar por “autoconsumo”, pero los tribunales ya han dicho que NO.
En la mayoría de las ocasiones ese IVA REPERCUTIDO por “autoconsumo” es mayor que el IVA SOPORTADO en la construcción del inmueble, motivo por el cual la sociedad estará obligada a ingresar la diferencia a la AEAT, vía modelo 303.
Sin embargo, a fecha de hoy existen dudas entre los asesores fiscales sobre cuál debe ser la base imponible de esa factura que debe emitirse por “autoconsumo”, dado que la redacción del artículo 79 LIVA no es muy clara.
Algunos consideran que debe ser el valor de mercado de la vivienda a la fecha en la cual se produce ese cambio de afectación, otros entienden que es el coste de construcción (excluido iva) + coste de compra del terreno (excluido iva).
Para resolver esta duda, tenemos una consulta tributaria de la dirección general de tributos, bastante reciente (14/02/2023) que lo aclara V0255-23
Dicha resolución es bastante extensa, motivo por el cual vamos a señalar el párrafo con trascendencia para contestar la problemática que estamos planteando en este artículo:
“La base imponible está constituida por el precio de compra que debe interpretarse como el coste de reposición de los bienes (valor residual) entendido como aquel que un empresario o profesional que realiza un autoconsumo debería pagar por los referidos bienes para su sustitución en el momento de producirse la afectación.”
Vamos a explicar ese párrafo con un ejemplo para que todos puedan entenderlo:
- Imaginemos que una empresa promotora compra un terreno por 100.000€ + IVA, y que el coste total por edificar sobre dicho terreno una vivienda ha sido de 400.000€ + IVA. También vamos a suponer que la vivienda finalizó su construcción el 31/12/2022, y que no hay dudas que la intención original de esa empresa promotora era construir la vivienda para su posterior venta.
- La promotora pone la vivienda en venta, pero no encuentra comprador, y decide ponerla en alquiler el día 20/10/2023.
Pues bien, poner la vivienda en alquiler supone un cambio de afectación de dicha vivienda a un actividad exenta de IVA, lo cual obliga a regularizar su situación fiscal en IVA (AUTOCONSUMO), y deberá de emitir una factura con IVA repercutido para regularizar la situación.
Pues bien, según la resolución de la DGT, la base imponible de esa factura (aplicando tipo impositivo del 10% al ser una vivienda) vendrá determinado por:
- 100.000€ (coste terreno excluido IVA) + coste de construir la vivienda con fecha 20/10/2023 (excluido IVA).
Para determinar la cuantía que debe imputarse como coste de construcción a fecha 20/10/2023, será necesario que un arquitecto emita un dictamen pericial donde se determine dicha valoración.
Espero que este artículo haya resuelto sus dudas.
Si usted tiene una duda fiscal y necesita nuestra ayuda, no dude en contactar con nosotros www.legalitax.com
Gustavo Adolfo Murillo González, abogado y economista.
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